Kiểm soát dòng vốn vào Bất động sản

– Từ tháng 4-2012, NHNN đã loại bỏ BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế, cho vay BĐS trở lại bình thường. Sau quyết định này, có thể nói từ năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã thực sự khởi sắc và ấm dần lên, đặc biệt là năm 2015, khi chúng ta chứng kiến sự phát triển của thị trường, kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.

Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến thành công này là các dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS từ năm 2013, đặc biệt từ năm 2015 đến nay khá phong phú, gồm các nguồn từ vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, các quỹ đầu tư…, nhưng quan trọng hơn hết vẫn là nguồn từ tín dụng NH.

Chính vì tín dụng NH là nguồn vốn chủ yếu, cơ bản, quan trọng nhất đối với lĩnh vực BĐS nên ngành NH cũng gặp nhiều áp lực. Nhưng các NH phải lo vốn để hỗ trợ cho thị trường. Áp lực này gây ra tình trạng mất cân đối về kỳ hạn giữa huy động và cho vay, khiến ngành NH phải nỗ lực khắc phục.

Bởi lẽ, cho vay BĐS kể cả đối với các dự án hay cá nhân mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn, không có cho vay ngắn hạn. Trong khi đó, tổng nguồn vốn huy động của NH có 86,4% là vốn huy động ngắn hạn, chỉ 13,6% vốn trung và dài hạn.

Nhưng ngược lại, cho vay trung và dài hạn lại chiếm 54,6% trong tổng dư nợ, cho vay ngắn hạn chỉ chiếm khoảng 45,4% tổng dư nợ. Do vậy các NH thời gian qua cũng tích cực huy động vốn để khắc phục tình trạng mất cân đối này.

Bên cạnh đó, các NH cũng chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu khi đầu tư vào thị trường BĐS trong giai đoạn 2007-2010. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành NH. Những bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị. Đánh giá lại tình hình nguồn vốn NH phục vụ cho thị trường BĐS, chúng tôi có những trăn trở trước những áp lực như thế.

– Hiện nay, cơ chế chính sách của ngành NH đang góp phần hạn chế rủi ro, không để bong bóng BĐS xảy ra. Cụ thể, Thông tư 06/2016 của NHNN về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, các tỷ lệ an toàn hoạt động của các TCTD.

Theo đó, từ năm 2017 các NHTM chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, và đến năm 2018 chỉ còn được sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, trong khi chỉ số này từ năm 2016 trở về trước là 60%.

Quy định này cũng đặt ra bài toán hóc búa cho các NHTM vì vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn nhưng cho vay trung, dài hạn chiếm phần lớn tổng dư nợ. Nay chỉ số này kéo xuống buộc các NH phải tính toán đưa ra những sản phẩm, dịch vụ để huy động vốn trung và dài hạn nhiều hơn.

Một cơ chế nữa là Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01 cho năm 2017 về các hoạt động của NH thực hiện chính sách tiền tệ. Trong đó có nêu rõ các TCTD khi mở rộng tín dụng của mình phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, đặc biệt phải kiểm soát chặt chẽ những lĩnh vực nhiều rủi ro như BĐS, BT, BOT giao thông.

Do đó, hiện nay việc đầu tư vào các lĩnh vực BĐS của các NHTM tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Trên cơ sở đó, có thể nói cơ chế chính sách tín dụng của ngành NH đã và đang góp phần hạn chế rủi ro trong lĩnh vực BĐS, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

– Kết quả hoạt động của ngành NH những tháng đầu năm 2017 về lĩnh vực BĐS đã cho những con số tích cực. Cụ thể, tính đến cuối quý I, tổng dư nợ trên địa bàn TPHCM trên 1.500.000 tỷ đồng, trong đó có 56,4% tín dụng trung và dài hạn với khoảng hơn 800.000 tỷ đồng. Trong 800.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng trung và dài hạn có 164.100 tỷ đồng dư nợ dành cho các dự án BĐS.

Theo đó, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 10,88% tổng dư nợ và chiếm khoảng 19,29% dư nợ tín dụng trung và dài hạn. So với đầu năm tín dụng BĐS tăng trên 4%, trong khi những năm 2013, 2014 và 2015, tín dụng BĐS tăng bình quân mỗi năm 11,7-12%. Nếu so với giai đoạn những năm 2008 trở về trước cũng như giai đoạn vừa qua, hiện nay có thể nói tín dụng BĐS có dư nợ cao nhất qua các thời kỳ.

Nhưng cũng nói rõ thêm tín dụng BĐS có dư nợ cao nhất chỉ về con số tuyệt đối với 164.100 tỷ đồng, trong khi về tỷ trọng chỉ chiếm khoảng 10,88% tổng dư nợ.

Có thể hình dung giai đoạn 2007-2008, thời điểm tín dụng BĐS phát triển nóng, tỷ trọng này lên đến 29-31% tổng dư nợ. Điều này cho thấy, các NH cũng đã đầu tư vào lĩnh vực này chặt chẽ, thận trọng, đảm bảo an toàn hiệu quả theo chỉ đạo của Thống đốc NHNN.