Đó là cách ví von của ông Trần Như Trung – Phó Giám đốc Savills Hà Nội về thị trường BĐS trước những biến đổi và sự ra đời của các chính sách. Theo ông, thị trường BĐS giống như cái “radio” kiên quyết im lặng chờ thời điểm phát tiếng, mặc mọi người ra sức điều chỉnh theo ý mình.
Năm 2013, thị trường BĐS có nhiều chuyển biến, ông đánh giá thế nào về nhận định này?
– Phải nói rằng, thị trường BĐS 2013 diễn tiến chưa được như kỳ vọng nhiều người, song nên ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý sau một thời gian dài trầm lắng. Tâm lý, nhận thức của người mua và nhà đầu tư đều thay đổi. Chủ đầu tư đã có những cách tiếp cận thị trường rất khác, sẵn sàng bán hàng, bán bằng nhiều chiêu thức.
Tuy nhiên, làm nên thành công của thị trường năm vừa qua phải kể đến sự nỗ lực vượt bậc của nhóm tư vấn, môi giới, bán hàng. Đây là đối tượng miệt mài tiếp cận và thu hút khách hàng ở mọi lúc, mọi nơi, bằng mọi cách làm. Nhờ đó, đáng mừng là thanh khoản mỗi quý đã tăng được 5 – 10%.
Năm 2013, nhiều chính sách mới cũng được ban hành và có hiệu lực để tháo gỡ cho thị trường. Tuy nhiên, thị trường luôn có sức sống riêng; vận hành và phát triển theo quy luật trong bản chất vốn có của chính mình.
Ông có thể nói rõ hơn về sức sống riêng của thị trường BĐS?
– Thị trường ví như cái “radio” và chính sách là “người điều khiển”. Người điều khiển cứ liên tục vặn mà “radio” không lên tiếng. Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng “radio” ở đây không hỏng mà vì người điều khiển chưa chỉnh đúng tần số của “sóng”. Nói vậy, không có nghĩa phủ nhận sự ra đời của những chính sách mới trong thời gian vừa qua. Rõ ràng, Chính phủ đã luôn nỗ lực và liên tiếp gỡ khó thị trường, song tác động chưa nhiều, thị trường BĐS vẫn tồn tại sức sống riêng. Sức sống của thị trường một phần thể hiện ở tồn kho. Thị trường trải qua 3 lần suy thoái, tồn kho tăng cao nhưng lại không liên quan đến chính sách, thủ tục hành chính nhà đất. Thực tế nếu thị trường khỏe, tồn kho sẽ được giải quyết.
Tồn kho cũng cho thấy bản chất của thị trường, hiệu quả của nền kinh tế đang vận hành rất tốt theo quy luật tự nhiên, chứ không bị các chính sách hành chính lấn át. Mặt khác, theo quy luật kinh tế thì tồn kho biểu hiện cung không gặp cầu. Cung vượt quá cầu thì khâu vận hành chắc chắn bị lỗi, còn không có tồn kho cơ chế vận hành sẽ dừng lại.
Vậy, để thị trường phát triển, ông có đề xuất điều gì?
– Cần phải tôn trọng sự phát triển của thị trường. Nhà nước và các cơ quan quản lý chỉ giữ vai trò là “bà đỡ”, người đệm nhịp, chứ không thể “lái” thị trường. Đã là “bà đỡ” nên làm tròn vai: Hoạch định cơ cấu; Chương trình thuế, nguồn vốn; Thời gian bơm rút; Cung cầu như thế nào. Tuy nhiên, giải pháp hiện nay là bài thuốc gồm 2 vị: Vị lạm phát sắc với vị thời gian. Bệnh sẽ khỏi nhưng phải uống lâu. Đặc biệt là phải dùng công cụ thị trường. Và công cụ tác dụng nhanh nhất mà các nước hay áp dụng đó là “thuế”. Giảm thuế chỗ này, đánh cao thuế chỗ kia, hoặc những sự điều tiết, ưu đãi về vốn.
Theo ông, năm 2014 nên đầu tư vào thị trường BĐS hay không?
– Nếu là chủ đầu tư mới, họ nên tham gia thị trường BĐS Việt Nam nhất là lĩnh vực nhà ở. Bởi đây là thời điểm để mở ra giai đoạn phát triển mới, rất tiềm năng. Hãy nhìn vào quy mô số lượng người chưa có nhà ở, chưa tiếp cận được còn rất nhiều. Với tốc độ tăng trường GDP, tốc độ đô thị hóa hơn 3%/năm, mật độ dân số thành phố… như hiện nay, triển vọng và cơ hội phát triển của BĐS rất lạc quan. Còn mua nhà để ở thì giống như chuyện quyết định ăn cơm. Nếu cần thì sẽ mua. Nhưng nếu để đầu tư thì phải có chuyên môn, nghiệp vụ, phân tích được rủi ro, lợi nhuận đạt được, không nên “đánh bạc” lúc này.
Vậy đâu sẽ là thời điểm thị trường trở lại thưa ông?
– Theo quan điểm của tôi, đến giữa năm 2014, thậm chí qua năm 2014 mới có đầy đủ số liệu, dữ liệu để nhìn nhận, đánh giá thị trường đang ở đâu, đoạn nào, có thể xuống nữa hay biến đổi. Đáy chỉ được xác lập khi ta đã qua đáy.
Việc thị trường ấm lên cuối năm 2013 không liên quan đến chu kỳ dài của thị trường, nó mang tính thời điểm hơn là bản chất. Do cuối năm, khách thường có tâm lý mua nhà, đồng thời nguồn tiền đổ về nhiều hơn. Nắm cơ hội đó, các chủ đầu tư tận dụng để bung hàng, tăng thanh khoản. Tuy nhiên, động thái đó cũng rất đáng ghi nhận, khích lệ, động viên.
Đặc biệt, BĐS 2014 không nên quá quan tâm đến giá lên hay xuống mà thanh khoản mới đáng được bàn tới. Phân khúc nào cũng xứng được kỳ vọng có thanh khoản. Thanh khoản được cải thiện, có nghĩa cung cầu gặp nhau, thị trường sẽ thấy sự khởi sắc.
Xin cảm ơn ông!
